一、制定背景

近年来，随着《土地管理法》修订实施，《农村集体经济组织法》制定施行，宅基地和农民建房管理面临新形势、新要求。省、市层面相继出台专项政策与配套文件，细化农房建设标准、审批流程及监管要求。全域土地综合整治以来，区内农民建房审批较少，群众建房刚性需求突出，为规范农房管理、保障农民居住权益、落实上级部署，结合南浔实际，制定出台《南浔区农村住房建设管理指导意见（试行）》（以下简称《意见》）。

二、制定依据

《浙江省农村住房建设管理办法》（浙江省人民政府令第367号）《浙江省农业农村厅 浙江省自然资源厅 浙江省住房和城乡建设厅关于加强和规范农村宅基地管理的意见》（浙农经发〔2025〕3号）《湖州市人民政府办公室关于农村住房建设管理指导意见》（湖政办发〔2026〕5号）。

三、主要内容

《意见》包括指导思想、基本原则、核心意见和保障措施四个部分。

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以保障农民基本居住权为核心，以规范管理、优化服务、严控底线为导向，构建“规划先行、节约用地、依法审批、风貌协调、保障安全”的农房建设管理长效机制。

（二）基本原则。依法依规、从严管控。严格执行“一户一宅、拆旧建新”，严控宅基地面积、建筑层数与高度，严禁违法占地、违规建设、未批先建，确保建房行为全程合规。尊重民意，群众主体。立足群众实际需求，优先保障无房户、危房户、住房困难户等刚性需求；充分尊重农户意愿，实行资金自筹、自我管理，激发群众参与积极性。多方联动、齐抓共管。明确区级统筹、部门联动、镇街主管、村级主体、农户主责的责任体系，细化住建、农业、资规等部门职责，形成上下协同，全程监管的工作格局。

（三）核心意见。一是明确适用范围，精准保障刚需。适用对象为具有村集体经济组织成员资格、因房屋破旧、面积不足等确需新建、改建、扩建、翻建住房的村民。政策优先保障无房户、危房户、住房困难户及刚性建房需求户；已纳入农房集聚、全域土地综合整治、征地拆迁、异地安置等专项项目且住房已有保障的农户，不纳入本次政策适用范围，避免政策交叉。二是分类建房方式，严控建设标准。分原拆原建、异地新建两类，农户可自主选择，核心标准统一明确。原拆原建：按我区原有农民建房办事指南执行。异地新建：突出规划引领、集中布点、风貌统一、标准严控。三是优化审批流程、规范全程监管。推行村级代办员制度，按照“农户申请、村级审查、镇街审批、区管转用”的要求审批，设定审批时限，落实全程监管。

（四）组织保障。成立区级工作专班，由区政府主要领导、分管领导牵头，相关部门及镇街主要负责人参与，统筹协调相关建房问题；各镇街同步成立工作专班，区镇联动，确保政策不折不扣落地执行。

四、新旧政策差异

（一）明确适用对象

对象为具有农村集体经济组织成员资格、确有刚性建房需求的农户；不含已纳入农房集聚、全域土地综合整治、征地拆迁、异地安置等专项项目范围，避免政策交叉冲突。

（二）分类建房方式，新增异地新建细则

明确分为原拆原建、异地新建两类；异地新建重点强调：年度需求 10 户及以上启动布点；宅基地面积≤125㎡、层数≤3 层、檐口高度≤12 米；统一规划、风貌管控、农户自筹、抽签定址、拆旧建新。

（三）优化审批机制，明确时间节点

实行 “农户申请、村级审查、镇街审批、区管转用”；推行村级代办员制度；镇街 30 个工作日内核发宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证，审批效率提升。

（四）设置底线红线

明确严禁城镇居民、退休干部到农村购房购地建房；严禁建别墅大院、私人会馆；严禁变相分配宅基地给非集体经济组织成员。

（五）完善保障措施

成立区级农村住房建设管理工作专班，统筹协调建房问题，强化部门协同。各镇街同步成立工作专班，建立健全农民建房常态化管理机制。

（六）法律责任表述调整

侧重事前规范、事中监管、事后验收，强化信用约束和责任追究，处罚条款按上位法执行，不再单独细化罚款标准。

五、重点注意事项

（一）严格落实 “一户一宅、拆旧建新”

异地新建必须无偿拆除旧房，原宅基地收归村集体；未拆旧的，不予不动产登记。

（二）严守政策红线

坚决杜绝城镇居民下乡购房购地、变相分配宅基地、违规建设别墅大院等行为。

六、征求意见情况

自4月起，围绕农民建房相关工作组织研讨，先后征求区司法局、区财政局、区住建局、区自然资源和规划分局等区级部门及各镇街意见，并于4月27日通过区政府门户网站面向社会公开征求意见。

解读机关：南浔区农业农村局

解读人：尉洪华（改革与合作经济指导科科长）

解读电话：0572-3083023