南浔区规范农业“标准地”管理

促进乡村产业振兴实施办法

为进一步深化农业“标准地”改革，促进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源部国家发展改革委农业农村部 关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号）、《中共湖州市委办公室 湖州市人民政府办公室 印发<关于规范农业“标准地”管理促进乡村产业振兴的实施意见>的通知》（湖委办〔2021〕26号）等文件精神和有关要求，结合我区实际，现就规范农业“标准地”管理、促进乡村产业振兴，制定本实施办法。

一、农业“标准地”的内涵范围界定

1.农业“标准地”是指以农业产业为基础，拓展延伸农产品生产、加工、流通、消费等环节的产业链需求，用于农产品初加工、农业科技以及电子商务营销服务、农业休闲观光旅游等一二三产业融合发展的建设用地。土地用途可以为工业用地、商业用地、物流仓储用地等，不得用于商品住宅、别墅、高档酒店、公寓等房地产开发。

二、项目实施主体的准入条件

2.项目实施主体须认定为区县级以上的示范性农民专业合作社、家庭农场、重点农业龙头企业或农业“大好高”项目业主。要求种植业土地流转面积达到150亩以上、养殖业土地流转面积达到100亩以上，且流转时间达到5年以上。对发展农业科技、电子商务等新兴的乡村产业项目，鼓励优先利用农村存量建设用地，可不受流转土地的限制。农业“标准地”亩均投资要达到150万元以上、产值达到100万元以上。使用农业“标准地”的项目要求亩均吸纳当地劳动力就业15人以上、带动周边农户10户以上（农民专业合作社和家庭农场除外）。

3.对符合条件的农业“标准地”项目，由所在村集体经济组织申报，区人民政府委托农业农村部门组织评审，报市农业农村部门审核认定。项目投资主体须事先作出承诺，并与镇政府（街道办事处）、村集体经济组织签订农业“标准地”项目投资建设协议，对项目亩均投资、产值、吸纳当地劳动力就业、带动周边农户等标准进行事先约定，明确相关违约责任。

三、项目申请用地规模的确定

4.农业“标准地”实行用地比例和面积双控，用地额度一般不高于项目土地流转总面积的2%，单个项目总体不超过5 亩，允许按不同功能分区的需求分地块布局，但不得超过3个地块。用地在2亩以上的，允许根据实际情况分期申请用地。对于科技含量高、带动力强且投资超过5000万元的项目，可按照“一事一议”确定用地额度。

5.建设用地外的土地应坚持“农地农用”的原则，不得实施破坏耕作层以及硬化场地、修建永久性配套设施等“非农”建设行为。农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地，可作为生产设施用地，按照《浙江省自然资源厅 浙江省农业农村厅关于规范设施农业用地管理促进设施农业健康发展的通知》执行，不纳入农业“标准地”管理。

四、统筹布局规划空间

6.结合新一轮国土空间规划编制，在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，用于乡村产业发展。加快编制“多规合一”村庄规划，把村庄规划编制作为城乡融合发展的落脚点，因地制宜合理安排农业空间中一二三产业的用地规模、结构和布局，统筹考虑农村公共服务基础设施等配套，有效保障一二三产业融合发展项目的建设用地需求。在符合国土空间规划前提下，鼓励对依法登记的农村存量建设用地进行复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等乡村产业。

7.积极引导乡村产业在区范围内统筹布局。依托农村本地农业资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游等所必需的配套设施建设，可在不突破国土空间规划建设用地指标以及不占用永久基本农田、自然保护区和生态红线等约束条件下，以不破坏生态环境和乡村风貌为前提，在城镇（村庄）开发边界外安排少量的新增建设用地；工业化程度高、具有一定规模的农产品深加工项目要向城镇开发边界内的工业园区集聚；直接服务种植养殖业的电子商务、农业科技研发、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业，原则上应尽量集中安排在行政村村庄建设边界内。

五、切实加强有效保障

8.优先安排农业“标准地”项目的用地指标，在不突破总用地规模和年度计划的前提下，做到应保尽保，确实难以解决的，可申请市统筹解决。进一步简化用地审批手续，可不办理用地预审和选址意见书，并将建设用地批准和规划许可手续合并办理。实施不同功能分区单体开发的建设地块，可按地块独立供地；实施整体开发的，可实行多个单体建筑开发建设地块整体组合供地，在办理确权登记发证时，可以地块为宗地进行确权登记发证，允许“一宗一证”或“一证多宗”，但不允许分割转让。

9.区级相关部门要加强对镇的指导。区发展经信部门指导做好相关项目备案工作；区财政部门做好农业“标准地”相关规费收缴指导工作；区住建部门指导优化施工许可办理程序；区水利部门指导做好项目涉及水域占用、自备取水、水土保持等审核审批工作；区金融部门及时出台扶持农业“标准地”建设用地使用权和地面建筑物抵押融资政策，支持农业经营项目长远发展。

六、明确规范建筑设计

10.农业“标准地”在符合相关规定前提下可适当灵活安排项目建筑密度、停车位配建、建筑退让等规划条件要求。建筑设计应体现乡村风貌管控要求，建筑层高一般不高于三层（限高 12 米），建筑红线可要求适当退让，建筑密度按实计算，绿地率不作要求，停车位可在项目周边统筹考虑。农业标准地设计方案需经区政府或受区政府委托的业务主管部门牵头组织联审通过；建筑设计图审和施工许可审查参照农民建房审批“一件事”标准，由镇政府（街道办事处）牵头组织联审联办。颁发《乡村建设规划许可证》后，用地单位方可实施。

七、严格执行使用要求

11.农业“标准地”应保留农村集体土地性质不变，不纳入国有土地成片开发征收范围，依据集体经营性建设用地入市的法律规定，允许以出让、出租等方式办理集体建设用地手续。依法办理农用地转用审批的相关土地规费区所得部分，可通过支出预算安排到所在村集体，壮大村集体经济，纳入农村集体“三资”管理。以出让方式供地的，可采用协议出让方式办理供地手续。出让价格参照同级别集体建设用地基准地价的70%，且不得低于同级别工业用地基准地价，需经村集体经济组织集体研究后确定。鼓励村集体经济组织以集体土地使用权入股、联营等方式参与项目运营，用于壮大村集体经济。

八、切实强化监督管理

12.由区人民政府对农业“标准地”实施供地审批和批后监管；农业“标准地”项目由所在地镇政府（街道办事处）要切实担负属地管理职责，对农业“标准地”的供地、建设、使用等环节以及相关农业生产行为实行全过程监管，对流转的耕地，要坚决制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。区农业农村局、区自然资源和规划局等部门定期组织项目规范化管理专项检查，严厉查处违法违规行为。

13.区自然资源和规划部门要将农业“标准地”以及设施农业用地等纳入国土空间基础信息平台和国土空间规划“一张图”进行动态监管。严格实行农业“标准地”用途管制，所有农业“标准地”不得擅自改变用途，不允许分割转让转租。对变相从事房地产开发或私自转卖、转租农业“标准地”的依法依规严肃查处，并由集体经济组织依法收回土地使用权。对随同农业经营项目和流转承包地整体转让转租的，要经村民代表大会表决同意，并依法办理集体建设用地使用权变更手续。

14.农业“标准地”项目竣工运营后，由区农业农村部门牵头组织对项目承诺标准进行复核。对未按投资协议建设或未实现亩均投资强度、产出等主要指标的项目，责令限期整改，整改后仍不能达到约定条件的，按合同约定追究相关违约责任或依法收回土地使用权，并取消各项优惠政策。对如期履约、亩均产出高、示范效应好的投资主体，优先享受各类涉农扶持政策。

15.农业“标准地”到期需要续期的，应提前6个月办理延期申请，原农业经营主体在同等条件下有优先使用权；到期后需收回集体建设用地使用权的，参照国有建设用地使用权收回措施进行处置。

实施过程中，国家、省、市出台新的规定，按新规定执行。

本实施意见从2021年12月14日施行。

附件：1.湖州市南浔区农业“标准地”工作领导小组

2.湖州市南浔区农业“标准地”集体建设用地公开

出让材料清单及详细流程

3.湖州市南浔区农业“标准地”集体建设用地出租

材料清单及详细流程

附件1

湖州市南浔区农业“标准地”工作

领导小组

组  长：杨国志

副组长：张华飞（区政府办）

沈晓斌（区政府办）

卫  良（区农业农村局）

姜建发（区自然资源和规划分局）

成  员：姚国祥（区发改经信局）

沈利明（区财政局）

杨位国（区住建局）

钱  勇（区农业农村局）

沈国荣（区综合执法局）

陈启学（区自然资源和规划分局）

蒋学兵（区自然资源和规划分局）

吕  培（区自然资源和规划分局）

沈小民（区自然资源和规划分局）

韦小泉（开发区）

陈  晨（南浔镇）

沈建钢（练市镇）

朱晓锋（双林镇）

姚浩良（菱湖镇）

邱建荣（和孚镇）

钱月华（善琏镇）

朱凯敏（千金镇）

蔡建良（石淙镇）

俞进湖（旧馆街道）

领导小组下设办公室，办公室设在区农业农村局，卫良兼办公室主任。

附件2

湖州市南浔区农业“标准地”集体建设用地公开出让材料清单及详细流程

一、材料清单

1.入市申请书

2.地价评估委托书

3.入市交易委托书

4.拍卖活动授权委托书

5.入市审核表

6.入市决议

7.实地踏勘表

8.不动产查询证明

9.表土（不）剥离审批意见表

10.入市核准呈报表

11.竞买申请书

12.竞买资格确认书

13.拟成立新公司情况（拟成立新公司的需提供）

14.拍卖成交确认书

15.勘测定界报告

16.权属调查资料（土地权属来源证明、具结书、界址确认表、宗地图上盖章）或农转资料

17.1:10000土地利用总体规划局部图

18.1:10000土地利用现状局部图

19.规划设计条件和红线

20.1:500宗地红线图

21.无压覆矿证明

22.不在地质灾害易发区证明

23.地价评估报告

24.规划设计方案

25.方案评审会会议纪要

26.受让人对镇政府（街道办事处）、镇政府（街道办事处）对区承诺书

二、详细流程

1.农村集体经济组织确定拟入市地块，准备以下资料：

（1）入市申请书（材料1）

（2）地价评估委托书（材料2）

（3）入市交易委托书（材料3）

（4）拍卖活动授权委托书（材料4）

（5）入市审核表（材料5）

（6）实地踏勘表（材料7）

（7）不动产查询证明（材料8）

（8）表土（不）剥离审批意见表（材料9）

（9）勘测定界报告（材料15）

（10）权属调查资料（土地权属来源证明、具结书、界址确认表、宗地图上盖章）或农转资料（材料16）

（11）1:10000土地利用总体规划局部图（材料17）

（12）1:10000土地利用现状局部图（材料18）

（13）1:500宗地红线图（材料20）

（14）无压覆矿证明（材料21）

（15）不在地质灾害易发区证明（材料22）

（16）规划设计方案（材料24）

2.属地镇政府（街道办事处）和区农业农村局审核资料

农村集体经济组织携上述资料报属地镇政府（街道办事处）审核后，报区农业农村局审核。属地镇政府（街道办事处）和区农业农村局均需在入市审核表上签字盖章。

3.区自然资源和规划分局审核资料

（1）审查规划设计方案，适时报区政府召开专题论证会，形成会议纪要（材料25），出具规划设计条件和红线（材料19）

（2）委托评估机构进行地价评估，向农村集体经济组织出具地价评估报告（材料23）

4.农村集体经济组织进行民主决议

召开村民代表大会并形成入市决议（材料6），报送区自然资源和规划分局。

5.区自然资源和规划分局执行入市核准程序

区自然资源和规划分局填报入市核准呈报表（材料10），科室及局领导审核，报区政府审批。

6.区自然资源和规划分局制作宗地拍卖资料

（1）制作出让公告、出让须知

（2）拍卖资料交拍卖行

（3）拍卖信息在媒体公示

7.拍卖行组织拍卖活动

（1）发布出让公告

（2）组织报名。竞买者提交竞买申请书（材料11），拍卖行进行资格审核，对符合条件的颁发竞买资格确认书（材料12）

（3）组织竞买者缴纳竞买保证金，并开具相关票据

（4）组织拍卖活动

（5）签订拍卖成交确认书（材料14）

8.区财政局做好交易收入管理

（1）收缴交易收入并开具相关票据

（2）做好规费缴库、调节金收缴所属乡镇用于所在村集体经济组织收益返还等交易收入管理工作

9.签订合同及承诺书

（1）村集体经济组织与受让人签订集体建设用地（农业“标准地”）使用权出让合同，区农业农村局、区自然资源和规划分局作为鉴证方，属地镇政府（街道办事处）作为监管方

（2）村集体经济组织与受让人签订农业标准地项目投资建设合同，属地镇政府（街道办事处）作为监管方

（3）受让人向属地镇政府（街道办事处）出具承诺书，镇政府（街道办事处）向区政府出具承诺书（材料26）

10.成交公示

拍卖行进行成交公示

11.办理不动产证

受让人携带集体建设用地使用权（农业“标准地”）出让合同、出让价款缴纳凭证及其他相关材料，赴南浔区不动产分中心办理不动产权证

附件3

湖州市南浔区农业“标准地”集体建设用地出租材料清单及详细流程

一、材料清单

1.勘测定界报告

2.权属调查资料（土地权属来源证明、具结书、界址确认表、宗地图上盖章）或农转资料

3. 1:10000土地利用总体规划局部图

4. 1:10000土地利用现状局部图

5. 1:500宗地图

6.无压覆矿证明

7.不在地灾易发区证明

8.村民代表大会流转决议

9.规费结算单

10.项目投资建设合同、集体建设用地使用权出租合同

11.集体经营性建设用地流转审查意见表

12.集体经营性建设用地流转批准书

13.规划设计方案

14.规划设计条件和红线

15.不动产查询证明

16.表土（不）剥离审批意见表

17.地价评估报告

18.方案评审会会议纪要

19.农业生产经营主体对镇政府（街道办事处）、镇政府（街道办事处）对区承诺书

（二）详细流程

1.农村集体经济组织确定拟流转地块，准备以下资料：

（1）勘测定界报告（材料1）

（2）权属调查资料或农转资料（材料2）

（3）土地规划图（材料3）

（4）土地现状图（材料4）

（5）宗地图（材料5）

（6）无压覆矿证明（材料6）

（7）不在地灾易发区证明（材料7）

（8）规划设计方案（材料13）

（9）不动产查询证明（材料15）

（10）表土（不）剥离审批意见表（材料16）

（11）农业生产经营主体对镇政府（街道办事处）、镇政府（街道办事处）对区承诺书（材料19）

2.区自然资源和规划分局审核资料

（1）审查规划设计方案，适时报区政府召开专题论证会，形成会议纪要（材料18），出具规划设计条件和红线（材料14）

（2）委托评估机构进行地价评估，向农村集体经济组织出具地价评估报告（材料17）

2.农村集体经济组织进行民主决议

召开村民代表大会并形成决议（材料8），报送区自然资源和规划分局。

3.区自然资源和规划分局出具结算单

（1）区自然资源和规划分局根据村集体经济组织上报的地类单，计算相关规费，并出具结算单（材料9）

4.村集体经济组织缴纳规费

村集体经济组织依据区自然资源和规划分局出具的结算单，将规费足额缴纳至湖州市南浔区财政局代管资金专户。

5.签订农业标准地项目投资建设合同、集体建设用地（农业“标准地”）使用权出租合同（材料10）

（1）村集体经济组织与受让人签订集体建设用地（农业“标准地”）使用权出租合同，区农业农村局、区自然资源和规划分局作为鉴证方，属地镇政府（街道办事处）作为监管方

（2）村集体经济组织与受让人签订农业标准地项目投资建设合同，属地镇政府（街道办事处）作为监管方

6.区自然资源和规划分局办理流转审批

（1）农村集体经济组织和用地主体将投资建设合同、土地租赁合同、租金发票、税费缴纳凭证报区自然资源和规划分局，区自然资源和规划分局审核后将集体经营性建设用地流转审查意见表（材料11）报区政府审批，审批通过后区自然资源和规划分局出具集体经营性建设用地流转批准书（材料12）

（2）农业生产经营主体携带集体建设用地（农业“标准地”）使用权出租合同、租金发票及其他相关材料，赴不动产登记分中心办理不动产权证